住宅ローンの返済方法には２種類あります

 

住宅ローンの返済方法は、元利均等返済と元金均等返済の

２種類があります。

どちらを選ぶとよいのか、検証していきましょう。

 

 

 

ほとんどの人は元利均等返済

 

元利均等返済とはどういうものかというと、金利が変わらない限り

返済額が常に一定になる住宅ローンです。

 

このとき、返済が進むにつれて、返済額に占める元金と利息の割合が

変わっていきます。

 

 

 

住宅ローンでは、初めは利息ばかり払っているということを

みなさんも耳にしたことがあるかもしれませんが、

初めのうちは元金に比べて利息の割合が多いです。

 

 

返済が進むにつれて利息分が占める割合がどんどん減って

いくことになり、返済額に占める元金と利息の割合が毎月

変わっていきます。

 

この返済方法は、金利が変わらない限り毎月の返済額が一定で、

元金と利息の合計を均等に返済していくので、元利均等返済と

呼ばれます。

 

 

 

もう１つの住宅ローン返済方法、元金均等返済

 

こちらについては詳しく教えてもらえる機会が少ないのでは

ないでしょうか。

 

これはどのような返済方法かというと、住宅ローンで借りた

借入額の元金を、毎月均等に返済していくという方法です。

 

例えば、２４００万円を２０年で返す場合、元利均等返済

であれば、元金の年間返済額は１２０万円になります。

 

 

 

 

住宅ローンの返済額が毎月減っていく

 

それに対して利息分が毎月変化していくことになります。

元金の返済が進むにつれて利息は減っていきますので、

一番初めの年の返済額が一番高くなります。

 

返済が進むにつれて、元金と利息を合わせた毎月の返済額が

減っていくことがこの返済方法の特徴です。

 

ですから、今はまだお子さんが小さくてあまりお金がかかって

いないけれども、将来的に子供にかかるお金が増える時期には

住宅ローンの負担を減らしたい、という考えの方に向いている

返済方法だと言えます。

 

 

元利均等返済と元金均等返済、どちらが有利なのか？

 

住宅ローンの借入額２０００万円、返済年数３５年、金利は

最初から最後まで、ずっと２％という条件で比較してみます。

 

：元利　・・・　当初　66,262円　／　月

総支払額　27,825,861 円

 

：元金　・・・　当初　80,952円　／　月

総支払額　27,016,463円

 

→差額　　約　８１万円

 

このように、単純比較すると元金均等返済のほうが有利に

なりました。

 

しかし、例えば元利均等返済で毎月約８１０００円返済するとすれば、

返済期間は３５年から２７年へ短縮でき、元利均等返済のほうが

約１１０万円も返済額を抑えることができます。

 

 

 

住宅ローン２つの返済方法まとめ

 

・元利均等返済は金利が変わらない限り返済額は一定

 

・元金均等返済は初めが１番返済額が多く、毎月減っていく。

 

・単純比較では、元金のほうが有利

 

・返済額をそろえると、元利のほうが有利

 

 

 

ドットカラーズでは、セミナーやイベントでも資金の相談を承っています。

 

よりお客様に合わせたプランをご提案いたしますので、お気軽に

 

お問い合わせください。

資金の話②では、

 

固定金利と変動金利の　メリット・デメリット　について

簡単にお話ししました。

 

今回は、

 

「ミックスプランと固定期間選択型住宅ローンを借りることは

　必ず後悔する！！」

 

と題して話を進めていきます。

 

 

それでは、金利のタイプについておさらいしましょう。

 

：変動金利

 

・固定金利に比べて金利が低い

・金利が変動する可能性がある

 

 

：固定金利

 

・変動金利に比べて金利が高い

・金利は返済終了まで決まっている

 

そして、「どっちつかず」なミックスプランと固定期間選択型について

新たにお話しします。

 

 

：ミックスプラン

・例えば、２０００万円の住宅ローンを借りる場合に、

１０００万円は固定金利で、残りの１０００万円は

変動金利で借ります、というようなプランです。

このような、２つの金利タイプを混ぜた住宅ローンを

ミックスプランといいます。

 

 

：固定期間選択型住宅ローン

・始め決めた期間は固定金利、

後で変動金利になる住宅ローン

 

 

それでは、

「どっちつかずなローンを選択すると必ず後悔する」理由について

お話します。

 

 

ローンを組む時には、

 

変動金利　＜　固定金利

 

となります。

 

つまり、後で変動するということは、固定金利の期間は

 

　固定金利　＜　変動金利

 

とならない限り損なのです。

 

 

例を用いて検証しましょう。

 

 

例．　２０００万円借入　　　　３５年返済　　　元利均等

　　　変動金利０．６％　　　

　　　１０年固定１．２％　　

　　　１１年目から変動　

 

と比較してみましょう。

 

 

①１０年後金利の変動なしの場合

→　変動のみにした場合と比べて、　約１１１万円の損

 

 

②半年ごとに変動金利０．０３％アップの１０年後

 

→　変動のみと比べて、　約５９万円の損

 

 

③半年ごとに変動金利０．０６％アップの１０年後

 

→それでも、変動のみと比べて　約１０万円の損

 

 

このような結果になりました。

 

それならば、始めから変動金利を選んで月々の支払いを楽にし、

金利が低い間に浮いたお金を運用するほうがずっとお得です。

 

 

まとめ

 

：どっちつかずな住宅ローンは後悔のもと。

 

：住宅ローンを変動にするか固定にするかの悩みどころは？

 

 

あなたが住宅ローンを借りるときの一番気になるところは、

 

 

―「どの銀行で借りるか」

ではなく、

 

 

―「変動金利か、固定金利か」

つまり、

 

 

―「総額いくら払うのか」

だと思います。

 

 

そこで、この記事を読んでいただくと、よりかんたんに

変動か固定かを決められるようにお話したいと思います。

 

 

まず、それぞれの特徴をあげると、

 

 

変動金利

・固定金利に比べて金利が低い

・金利が変動する可能性がある

 

 

固定金利

・変動金利に比べて金利は高い

・金利は返済終了まで決まっている

 

ということが言えます。

 

 

 

：変動金利と固定金利とどちらが得か、では解はでない！

 

変動か固定かを選ぶ際に基準にしがちなのは、

「どちらが得か」

ということだと思います。

 

しかし、それでは結論はでないし、後悔しかねません。

 

変動にしていて金利が上がってしまえば、

「・・・固定にしておけばよかった。」

となり、

金利があがらなければ

「・・・変動にしておけばよかった。」

となるからです。

 

では、どういった基準でえらべばよいのでしょうか。

 

 

 

：変動と固定のリスクはだれが負うのか知っておこう

 

 

変動金利のリスクは、借り手側が負います。

固定金利のリスクは、貸し手側が負います。

 

 

住宅ローンの貸し借りで、貸主と借主どちらもが得をする、

ということはありません。

なので、銀行からすれば、ゆくゆく金利が上がると見越している

変動金利のほうを勧めてくるでしょう。

それならば、固定を選んでもよいと思います。

 

 

 

：変動金利の金利がどうなるかは、結局どれも推測。

 

 

フラット３５のような全期間固定金利や、

借りた時点で返済終了までの金利がわかる住宅ローンであれば、

全部でいくら支払うのかを計算することは出来ます。

 

しかし、変動金利の場合は、

住宅ローンを支払終わってみないと支払総額がわからないので、

ローンの金利をあらかじめ予測することはできません。

 

つまり、借りる時点で住宅ローンの支払総額は計算できないのです。

 

 

 

：なぜ、変動金利でのシミュレーションが多いのか

 

 

その理由はかんたんで、変動金利のほうでシミュレーションを出したほうが

支払総額が安くなり、買ってもらいやすくなるからです。

 

変動と固定で金利が０．８％違うとしましょう。

そうすると、月々の支払額は、１万円違ってきます。

たとえば６万円台か７万円台なのか、

後者になれば二の足を踏む人も少なくないでしょう。

 

なので、住宅ローンの返済額が高く見えても、

固定金利を勧めてくる工務店のほうが良心的かもしれません。

 

 

 

：悩んだから、ミックスプランや固定期間選択型住宅ローンを借りる、

　は絶対後悔する！

 

どっちつかずなプランは、絶対に後悔します。

こちら関しては、後日またブログでお話させていただきます。

 

 

 

：変動金利住宅ローンのシミュレーションをする

 

先にもお話しました通り、変動金利住宅ローンの支払総額を

正確に計算することは無理です。

 

そのため、将来の金利を「このくらいじゃないの？」と

予測を立て、シミュレーションする必要があります。

 

金利についてはざっくりでいいので、

 

・いつ

・どこまで上がるのか

 

を設定していきます。

 

例えば、

 

・５年後（１０年後）に＋１％

・そこから１０年後に＋１％

 

で計算してみましょう。

 

 

 

ステップ１．住宅ローンシミュレーションサイトへ行く

、住宅保証機構株式会社が運営している

住宅ローンシミュレーションサイトへ行ってみましょう。

 

 

 

クリック！　→　"　住宅ローンシミュレーション（住宅保証機構株式会社）"

 

 

このサイトは住宅ローンの比較、検討に便利なので、

ブックマークしておくといいかもしれません。

 

 

 

ステップ２．返済額の計算画面へ進む

返済額の計算画面へと進みます。左上です。

 

 

 

ステップ３．住宅ローンの借入額を入力する

住宅ローンをいくら借りるのか、いくら借りてよいのか調べて、

借入れしたい住宅ローンの金額を入力していきます。

 

 

 

 

 

ステップ４．返済方法を選ぶ

借入金額の入力が終わったら、返済方法を選びます。

 

 

ステップ５．住宅ローン金利タイプを選ぶ

ここでは、変動金利を選んでみましょう。

 

 

ステップ６．金利を入力

例えば、某地方銀行では頭金なしでも０．７７５％という商品があります。

目安にしている銀行があるなら、そちらの商品を調べてみてください。

支払方法は、元利均等返済を選んでみましょう。

（元利か元金かについては、後々のブログでお話しします。）

 

 

ステップ７．何年くらいその金利で推移するのか入力

 

 

ステップ８．残りの期間の金利も入力

 

 

：住宅ローン、固定か、変動か決めるたったひとつの考え方

 

それは、借りた後も金利を気にするのかしないのか、

ただそれだけです。

変動で返せなくなったら、借り換えをするのや、

途中で固定に変えるのはお勧めしません。

こちらも、後々のブログでお話ししたいと思います。

 

 

：返済額を少なくし、浮いたお金を運用する

 

変動金利のメリットは、なんといっても固定より最初の支払金額が低いことです。

金利が上がるのをびくびくして待つより、

支払が安く済んで浮いたお金を運用する、

これは積極的な解決のしかたとしてお勧めします。

 

 

次回は、変動金利と固定金利を後悔せずに選ぶポイントその２　と題して

お話していきます。