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資金の話③~変動金利と固定金利、後悔せずに選ぶポイント その2


資金の話②では、


 


固定金利と変動金利の メリット・デメリット について


簡単にお話ししました。


 


今回は、


 


「ミックスプランと固定期間選択型住宅ローンを借りることは


 必ず後悔する!!」


 


と題して話を進めていきます。


 


 


それでは、金利のタイプについておさらいしましょう。


 


:変動金利


 


・固定金利に比べて金利が低い


・金利が変動する可能性がある


 


 


:固定金利


 


・変動金利に比べて金利が高い


・金利は返済終了まで決まっている


 


そして、「どっちつかず」なミックスプランと固定期間選択型について


新たにお話しします。


 


 


:ミックスプラン


・例えば、2000万円の住宅ローンを借りる場合に、


1000万円は固定金利で、残りの1000万円は


変動金利で借ります、というようなプランです。


このような、2つの金利タイプを混ぜた住宅ローンを


ミックスプランといいます。


 


 


:固定期間選択型住宅ローン


・始め決めた期間は固定金利、


後で変動金利になる住宅ローン


 


 


それでは、


「どっちつかずなローンを選択すると必ず後悔する」理由について


お話します。


 


 


ローンを組む時には、


 


変動金利 < 固定金利


 


となります。


 


つまり、後で変動するということは、固定金利の期間は


 


 固定金利 < 変動金利


 


とならない限り損なのです。


 


 


例を用いて検証しましょう。


 


 


例. 2000万円借入    35年返済   元利均等


   変動金利0.6%   


   10年固定1.2%  


   11年目から変動 


 


と比較してみましょう。


 


 


10年後金利の変動なしの場合


→ 変動のみにした場合と比べて、 約111万円の損


 


 


半年ごとに変動金利0.03%アップの10年後


 


→ 変動のみと比べて、 約59万円の損


 


 


半年ごとに変動金利0.06%アップの10年後


 


→それでも、変動のみと比べて 約10万円の損


 


 


このような結果になりました。


 


それならば、始めから変動金利を選んで月々の支払いを楽にし、


金利が低い間に浮いたお金を運用するほうがずっとお得です。


 


 


まとめ


 


:どっちつかずな住宅ローンは後悔のもと。


 

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資金の話②~変動金利と固定金利、後悔せずに選ぶポイント その1 ~


:住宅ローンを変動にするか固定にするかの悩みどころは?


 


 


あなたが住宅ローンを借りるときの一番気になるところは、


 


 


―「どの銀行で借りるか」


ではなく、


 


 


―「変動金利か、固定金利か」


つまり、


 


 


―「総額いくら払うのか」


だと思います。


 


 


そこで、この記事を読んでいただくと、よりかんたんに


変動か固定かを決められるようにお話したいと思います。


 


 


まず、それぞれの特徴をあげると、


 


 


変動金利


・固定金利に比べて金利が低い


・金利が変動する可能性がある


 


 


固定金利


・変動金利に比べて金利は高い


・金利は返済終了まで決まっている


 


ということが言えます。


 


 


 


:変動金利と固定金利とどちらが得か、では解はでない!


 


変動か固定かを選ぶ際に基準にしがちなのは、


「どちらが得か」


ということだと思います。


 


しかし、それでは結論はでないし、後悔しかねません。


 


変動にしていて金利が上がってしまえば、


「・・・固定にしておけばよかった。」


となり、


金利があがらなければ


「・・・変動にしておけばよかった。」


となるからです。


 


では、どういった基準でえらべばよいのでしょうか。


 


 


 


:変動と固定のリスクはだれが負うのか知っておこう


 


 


変動金利のリスクは、借り手側が負います。


固定金利のリスクは、貸し手側が負います。


 


 


住宅ローンの貸し借りで、貸主と借主どちらもが得をする、


ということはありません。


なので、銀行からすれば、ゆくゆく金利が上がると見越している


変動金利のほうを勧めてくるでしょう。


それならば、固定を選んでもよいと思います。


 


 


 


変動金利の金利がどうなるかは、結局どれも推測。


 


 


フラット35のような全期間固定金利や、


借りた時点で返済終了までの金利がわかる住宅ローンであれば、


全部でいくら支払うのかを計算することは出来ます。


 


しかし、変動金利の場合は、


住宅ローンを支払終わってみないと支払総額がわからないので、


ローンの金利をあらかじめ予測することはできません。


 


つまり、借りる時点で住宅ローンの支払総額は計算できないのです。


 


 


 


:なぜ、変動金利でのシミュレーションが多いのか


 


 


その理由はかんたんで、変動金利のほうでシミュレーションを出したほうが


支払総額が安くなり、買ってもらいやすくなるからです。


 


変動と固定で金利が0.8%違うとしましょう。


そうすると、月々の支払額は、1万円違ってきます。


たとえば6万円台か7万円台なのか、


後者になれば二の足を踏む人も少なくないでしょう。


 


なので、住宅ローンの返済額が高く見えても、


固定金利を勧めてくる工務店のほうが良心的かもしれません。


 


 


 


:悩んだから、ミックスプランや固定期間選択型住宅ローンを借りる、


 は絶対後悔する!


 


どっちつかずなプランは、絶対に後悔します。


こちら関しては、後日またブログでお話させていただきます。


 


 


 


変動金利住宅ローンのシミュレーションをする


 


先にもお話しました通り、変動金利住宅ローンの支払総額を


正確に計算することは無理です。


 


そのため、将来の金利を「このくらいじゃないの?」と


予測を立て、シミュレーションする必要があります。


 


金利についてはざっくりでいいので、


 


・いつ


・どこまで上がるのか


 


を設定していきます。


 


例えば、


 


・5年後(10年後)に+1%


・そこから10年後に+1%


 


で計算してみましょう。


 


 


 


ステップ1.住宅ローンシミュレーションサイトへ行く


、住宅保証機構株式会社が運営している


住宅ローンシミュレーションサイトへ行ってみましょう。


 


 


 


クリック! → " 住宅ローンシミュレーション(住宅保証機構株式会社)"


 


 


001


このサイトは住宅ローンの比較、検討に便利なので、


ブックマークしておくといいかもしれません。


 


 


 


ステップ2.返済額の計算画面へ進む


返済額の計算画面へと進みます。左上です。


 


 


 


ステップ3.住宅ローンの借入額を入力する


住宅ローンをいくら借りるのか、いくら借りてよいのか調べて、


借入れしたい住宅ローンの金額を入力していきます。


 


 


 


 


 


ステップ4.返済方法を選ぶ


借入金額の入力が終わったら、返済方法を選びます。


 


 


ステップ5.住宅ローン金利タイプを選ぶ


ここでは、変動金利を選んでみましょう。


 


 


ステップ6.金利を入力


例えば、某地方銀行では頭金なしでも0.775%という商品があります。


目安にしている銀行があるなら、そちらの商品を調べてみてください。


支払方法は、元利均等返済を選んでみましょう。


(元利か元金かについては、後々のブログでお話しします。)


 


 


ステップ7.何年くらいその金利で推移するのか入力


 


 


ステップ8.残りの期間の金利も入力


 


 


:住宅ローン、固定か、変動か決めるたったひとつの考え方


 


それは、借りた後も金利を気にするのかしないのか、


ただそれだけです。


変動で返せなくなったら、借り換えをするのや、


途中で固定に変えるのはお勧めしません。


こちらも、後々のブログでお話ししたいと思います。


 


 


:返済額を少なくし、浮いたお金を運用する


 


変動金利のメリットは、なんといっても固定より最初の支払金額が低いことです。


金利が上がるのをびくびくして待つより、


支払が安く済んで浮いたお金を運用する、


これは積極的な解決のしかたとしてお勧めします。


 


 


次回は、変動金利と固定金利を後悔せずに選ぶポイントその2 と題して


お話していきます。

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